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厦门个人二手房交易税收政策解读

[主持人] 请税务专家给大家简要介绍一下,个人转让二手房涉及税收有哪几类?

[税务专家] 个人转让二手房需要缴纳的税种比较多,政策比较复杂。主要涉及到的税种有营业税及附加费、个人所得税、印花税、土地增值税、契税等。附加税费包括城市建设维护费、教育费附加和地方教育附加。

[主持人] 这样算起来共有8种。那我们一一来详细了解一下每种税费的税率以及相关政策。咱们先说说营业税。

[税务专家] 好的。首先介绍营业税。个人转让二手房属于销售不动产行为,按营业税条例规定,必须缴纳营业税,税率为5%。“二手房”包括两种情况,住房和非住房。先介绍一下住房:如转让住房,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。在这里的购房时间确定是以办理产权证的时间或者缴纳契税的时间“孰先”原则确定。销售时间的确定则以厦门市房地产交易权籍登记中心的收件时间为准。如果个人转让的是非住房,如店面、车位写字楼等,则以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额计征营业税;如果个人转让的是抵债所得的不动产,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额计征营业税。

[主持人] 这些规定还是相当详细了。我注意到在您刚才讲解中“住房”有一个区分,就是普通住房和非普通住房。二者在缴交营业税时有较大的差异。可能广大网友想知道如何划分普通住房和非普通住房?

[税务专家] 普通住房和非普通住房在缴交营业税时有较大的差异。如果同时符合以下三个条件的住宅为普通住宅: (1)住宅小区建筑容积率在 1.0(不含) 以上;(2)单套住宅建筑面积在 144 平方米(含)以下;(3)实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍(含)以下(今年为12600元)。如果不同时符合上述条件的住宅就是非普通住宅。

[主持人] 广大网友在判断自己住房是普通住宅或非普通住宅有三个标准必须要同时符合的。即第一,小区建筑容积率在 1.0(不含)以上;第二,房子面积在 144 平方米以下;第三,交易价格是每年都变动的。那就要根据每年发布的价格综合来判断自己房子是普通住宅或非普通住宅。二者在营业税缴纳上有较大差异。所以广大网友要注意判断房子属于哪种类型。

[主持人] 根据这个划分标准,以及购房时间的限定,营业税的缴交情况就分为全额征收、差额征收、免征三类。那么,营业税的附加税费又该如何缴交呢?

[税务专家] 目前营业税附加税费主要有城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。这几个附加税费都根据应纳的营业税额为计税(费)依据。适用税(费)率: 城市维护建设税:按市区 7% ,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征。教育费附加:按 3% 的征收率计征。地方教育附加:按 1% 的征收率计征。上述城建税、教育费附加对外籍个人不征。如果符合条件免征营业税,这些附加税费也免征。

[主持人] 也就是说这些附加是跟随营业税确定的,如果营业税免征,附加税费也免征?

[税务专家] 是的。

[主持人] 初步了解了营业税及其附加,现在我们来关注一下个人所得税。可能有不少朋友存在一个误区,以为只有个人工资薪金所得才需要缴纳个人所得税,其实,这是认识上的偏差。在个人进行二手房交易时,也涉及到了个人所得税。请陈维同志给大家介绍一下房产交易的个税政策。

[税务专家] 据《中华人民共和国个人所得税法》规定,财产(含房产)转让所得必须缴纳相应的个人所得税。它的计算是以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额按20%的税率计算。由于二手房转让中,纳税人通常无法提供完整、准确的房屋原值及证明其转让个人住房的合理费用凭证等,同时,纳税人提交、税务机关审核这些凭证,也将是一个复杂、繁琐的过程。因此,为加强并便于个人转让住房的税收征管,厦门市地方税务局于2002年下发了《厦门市地方税务局关于房地产市场若干税收政策的通知》。该文规定,个人出售房产,有增值但不符合免税条件的,按住房转让全部收入的1.5%征收个人所得税。

[主持人] 市地税局有规定:有增值但不符合免税条件的要征个人所得税。那怎样才符合个税的减免条件?

[税务专家] 目前二手房交易符合免税条件的主要有三种情形,第一是对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税;第二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价格重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的比例关系,全部或部分退还纳税保证金或个人所得税:第三是个人首次出售房改房(包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房),免征个人所得税。

[主持人] 有三种条件是符合减免的。我们注意到第一个条件中有一个词“家庭唯一生活用房”,怎样判断是家庭唯一生活用房,它有什么规定?

[税务专家] 判断家庭唯一生活用房有两个要点大家注意一下。首先,判断家庭。如产权人是未婚,则纳税范围上家庭仅指产权人个人。

[主持人] 是指产权人本人。单身汉就是他本人?

[税务专家] 是。如果产权人已婚了,那么家庭指夫妻双方。

[主持人] 夫妻双方是对已婚人士而言。

[税务专家] 对,这是有关家庭的概念。第二,唯一生活用房的行政区域概念,是同一省、自治区、直辖市范围内仅拥有一套住房。也就是说如果在两个省各拥有一套住房。对单独一个省来判断也是唯一生活用房。

[主持人] 就是说在同一省、自治区、直辖市只有一套就可以符合条件了。

[税务专家] 对。

[主持人] 这是对第一个条件的解读。第二个条件听起来比较复杂,涉及到保证金,房子退还比例问题,这些能不能介绍一下?

[税务专家] 第二条本意是,对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房情形下,纳税人在出售现住房要缴纳的个人所得税税款,缴纳个人所得税对纳税人是交税,对税务机关来讲就有不同名义,暂称为纳税保证金。

[主持人] 纳税保证金那要保证什么,保证在一年内买房?

[税务专家]这倒不用。假设纳税人在一年内重新购房的情况下,那么我们可以按重新购房的金额按比例退还已缴纳税保证金。

[主持人 那退还的比例是怎么规定的?

[税务专家] 当购房金额大于或等于原住房销售额的,全额退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还已缴纳税保证金。举个例子,住房销售了100万,重新买了房子80万,那么我们就按原来已纳的个人所得税退还80%。原来已纳的20%个人所得税一样征入国库。

[主持人] 那如果重新购的房子超过100万呢?

[税务专家] 那就全额退已纳的个人所得税。

[主持人] 如果有卖房再准备买房的网民朋友,对这条政策规定要听仔细了。因为这涉及大家的切身利益,涉及可以退税问题,你可以最大限度享受优惠政策。(备注:本访谈内容系2010年9月28日前适用有效的税收政策,由于10月1日起部分房产新政执行,提醒广大网友留意相关政策的后续变化。)

[主持人] 我们再来了解一下印花税方面,印花税是否也有优惠政策?

[税务专家] 印花税对书立合同的双方都要征收的税种。目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但如果个人买卖的是非住房的话(如车位,店面),买卖双方按合同金额的万分之五缴纳印花税。

[主持人] 买卖双方都要履行的义务,不是单方面缴纳。

[税务专家] 对。

[主持人] 那土地增值税方面是不是同样也有优惠政策?

[税务专家] 是的。和印花税一样。目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。如果个人买卖的是非住房的话,有增值但不符合减免税条件的,按收入全额征收0.5%缴纳土地增值税。

[主持人] 其实对个人买卖住房还是有很大优惠的。刚才您提到非住房有增值不符合免税条件,那减免条件是怎样规定的?

[税务专家] 目前免征条件有两条,第一是房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的;第二是房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。就是这两种情况都可以免土地增值税。

[主持人] 我们知道非营利团体有很多,如大家熟悉的宋庆龄基金会、青少年发展基金会、中国红十字会等等。通过这些非营利社会团体捐赠,可以免土地增值税。其实是鼓励大家积极投身公益事业的举措。

[税务专家] 是。

[主持人] 接下来关注契税。契税是什么样的税收?

[税务专家] 契税对所有权发生转移的不动产征收的税。是对产权的承受人征收。就是说你购买房子不是销售方交契税,而是购买方交。

[主持人 购买方要交契税?

[税务专家] 对。那包括土地使用权出售、赠与和交换;房屋买卖、赠与、交换;这些都是属于契税征税对象。契税的政策比较复杂,契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此,不同时期购买的房产,适用的契税税率也不同。比如你93年买的房子,2000年买的房子,现在买房子契税都不一样。

[主持人] 不同时期税率都在调整?

[税务专家] 契税是根据购房合同签订时间确定税率,而不是办产权证的时间。

[主持人] 嗯,以购买时间为准。

[税务专家] 对。自今年1月1日起,个人购买普通住房的,按购房款总额的1.5%缴纳契税;个人购买非普通住房的,按购房款总额的3% 缴纳契税。对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。这里有三个税率:3%,1.5%,1%。

[主持人] 三种情况,三个税率,大家要在购房时注意了,看是符合哪种情况应该交多少税。

[税务专家] 这是对住房。如果个人购买的是非住房的,如车位、店面写字楼等,按购房款总额的3%缴纳契税。住房和非住房的契税税率还是有差别的。

[主持人] 听完介绍,相信广大网友已经对二手房交易的相关税收政策有了大致的了解。在我们实际生活中可能存在一些比较特殊的情况,比如,父母给子女赠送房产,或者离婚分割房产等情况,这个时候,房屋产权发生了变化,是否也需要缴税呢?

[税务专家] 目前主持人讲的这些情况越来越多。从2009年1月1日起,个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为,应征收营业税。但属于下列情形之一的,暂免征收营业税:(1)离婚财产分割; (2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(4)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

[主持人] 这四种情况可以免征营业税?

[税务专家] 是的,目前免征营业税。

[主持人] 这四种情况在生活中较普遍。所以大家遇到这些情况时,要及时了解政策,享受优惠。那么对于无偿赠与房产不符合以上三种情况在缴税时该如果判断房产的价值呢?

[税务专家] 有三种情况如果赠与合同上标明赠与价格的,按赠与价格确定;如果赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的,以评估价确定;如果是赠与价格和评估价均没有,或按上述赠与价格、评估价格于市场指导价的,按市场指导价确定(由政府有关部门定期公布)。

[主持人] 这三种情况是按顺序来进行房产价值确认?

[税务专家] 对。

[主持人] 个税对于无偿赠与房产有什么规定呢?

[税务专家] 根据现行国家规定,在赠与房产过程中,个人所得税征收和营业税是区别的。营业税是对赠与人判断是否征收营业税,个人所得税主要是对受赠人判断是否征收个人所得税。

[主持人] 两个的缴纳主体是不同的?

[税务专家] 对,因为无偿赠与过程中,受赠人取得了所得,我们要判断是否征收个人所得税,当然也要区分哪些是免税情形,哪些是应税的情形。个人所得税也有三个情形的房屋产权无偿赠与,对受赠人不征收个人所得税:(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

[主持人] 这三种情况是免征个人所得税。

[税务专家] 除这三种情况外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。

[主持人] 也就是说除了这三种情况外的赠与都是要缴纳的,而且税率是20%?

[税务专家] 对。

[主持人] 那它计税依据是什么?

[税务专家] 它应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。同样赠与房屋价格确定刚才于处也讲到了。与营业税确定顺序是一致的。

[主持人] 这个无偿受赠需要办理什么样手续,会复杂吗?

[税务专家] 手续并不复杂。关键是要提供相关的免税公允证明。不同情况需要不同的证明。

[主持人] 那给大家具体介绍一下吧。

[税务专家] 好的。对于属于继承不动产的,继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”;对于属于遗嘱人处分不动产的,遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”;如果是直系亲属间赠与要出具人民法院判决书、由公证机构出具的公证书。如果赠与过程中是属于抚养或者赡养人的关系需要出具人民法院判决书、由公证机构出具的公证书、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料。此外还要提供一些材料如:赠与双方当事人的有效身份证件,房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

[主持人] 听起来相当复杂,有好几次出现公证书字样。因为赠与房产在法律上严肃的事,需要公证的较多。如果网友没有记下来,没关系,可以通过厦门地税网进行查询。在网上都有公布这些需要提供相关资料的明细。那么办理的时候在哪里办呢?

[税务专家] 对于这类免税办理实际上含概在办理产权转移的过程中一起办理。

[主持人] 那应该是在土房局办理了?

[税务专家] 对,税务局有驻土房局一个征收点,在土房局收件后,它负责审核免税环节。

[主持人] 这就方便了广大的网友不用多跑了,只要在土房局就可以一性次办理好了。这样也方便大家。

[主持人]有一网友小罗提问:我们夫妇户籍在外省,但在厦门有一套唯一生活住房,已经住满 5 年了,现要转让,是否符合个人所得税减免规定?

[税务专家] 首先,要明确“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。如果户籍在福建省内其他地市的,当事人应补充提供户籍所在地房管部门出具的无房产证明,如果福建省外户籍的产权个人,当事人应出具在福建省内其他地区未拥有房屋产权的书面声明。《书面声明》可以从厦门地税局网站下载。按照他的陈述是符合个税减免条件的。

[主持人] 这位小罗网友是符合个税减免条件的?

[税务专家] 对。这位网友只要在土房局办理产权交易手续时提供上述材料,就可以办理免税。

[主持人] 我们关注下一道题,网友小龙问:男方婚前名下有一套房产(是普通住宅),产权证注明的时间是05年1月3日。结婚后,于07年将该房产办理成夫妻双方的名下,是唯一生活住房,2010年5月将该房产转让,该如何征税?

[税务专家] 这里个人所得税和营业税五年的判断是不同的。个人所得税:按50%的产权计算征收,即女方不符合五年的条件。因为它是07年将该房产办理成夫妻双方的名下。到2010年销售时不足五年。

[主持人] 夫妻双方必须同时符合五年的条件?

[税务专家] 对。这样对个税的规定。营业税按照05年的时间来判断购房时间,因此05年1月买的,到2010年5月卖,就超过五年了。又是普通住宅,所以营业税是免征的。

[主持人] 接下来有个网友星期四提问,他说:出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价格重新购房了,其出售现住房所缴纳的个人所得税,可以退回吗?如果可以,该如何办理退税手续?这个问题好象刚才我们在前半段有提到过,还是请专家给我们解答一下,给这位网友讲解一下。

[税务专家]关于一年内买卖房产免征的问题,个人购买住房,缴纳的个人所得税纳税人为出售房产方。根据政策规定:鼓励个人购换住房,对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税税款形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的,可以凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料,经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税,其中:当购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。

[主持人] 那退税怎么办理?

[税务专家] 纳税人填写有关资料并附送购房和当时售房的有关合同,及售房时缴纳税款的凭证。到厦门市地税局直征局办税服务厅办理。

[主持人] 这个岛内办理的,那岛外到哪里办理?

[税务专家] 岛外纳税人按“税款征收机关”由岛外区局办税服务厅办理。

[主持人] 也就是说这个网友的情况,是可以退税的,至少可以部分退税。至于办理退税手续和办理条件应该在地税局网上有公布?

[税务专家] 有的。(在网站“办税指南-涉税申请-房地产交易纳税保证金退税申请”。)

[主持人] 那么这位网友你可以到地税网上搜索有关二手房纳税保证金退税的手续和资料,然后来办理相关退税申请了。(备注:由于10月1日起部分房产新政执行,提醒广大网友留意相关政策的后续变化。)

[主持人] 我们接下来关注下一道题,这位网友姓陈,他说,我于2009年11月购买了一套185m2的二手房,买卖双方的税费均由我承担,同时也出售了一套104m2的房改房,请问这种情况是否可以享受部分退税?

[税务专家] 如果按照售房前后一年内购房的政策,是可以享受部分退税的。那当然这不是按面积比例来退,而是按售房金额和购房金额比例来退。那如果他这个房改房出售符合个人首次上市出售房改房的条件,也可以享受免征个人所得税政策。

[主持人] 和上一情况比较类似,都是售房前后一年内购房,都可以部分退税。

[主持人] 接下来有一位网友姓王,他说:我于2009年12月卖了一套二手房,这套房子在2003年就入住了,但2006年年初才办理的产权,能否符合自用5年以上免个人所得税条件?

[税务专家] 个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税,其中“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

[主持人] 那这位网友情况符合吗?

[税务专家] 个人购房日期的确定以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定;个人转让房屋的日期,以办理产权过户手续时申报的时间(土房局收件时间)为准。王先生产权是06年才办,到09年出售,所以不符合“五年免税”的规定。

[主持人] 网友小杰问:个人将自己的“住改房”对外销售,请问房产交易中涉及哪些税费?是否有优惠政策?请哪位来解答一下?

[税务专家] 对住改房首次上市对外销售,厦门有发文规定,对营业税、个税、土地增值税、印花税都是暂免征收的。网友小杰将自己的“住改房”对外销售,这几个税是不用缴纳的。住改房目前包括已购公有住房、集资建房、经济适用房。

[主持人] 这三种情况房子叫住改房?

[税务专家] 对。契税刚才有介绍过,自2010年1月1日起,个人购买普通住房,契税按购房款总额的1.5%征收;个人购买非普通住房,契税按购房款总额的3%征收。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,仍按原规定执行,即契税税率暂统一下调到1%。对于小杰来说,卖方不用交,买方视具体情况来交契税。

[主持人] 继续关注网友的提问。下面有一网友姓李,她说:2009年卖出一套128万的房产,转让合同签订的日期是2009年3月份,但实际办理过户和缴纳个人所得税的时间是2009年10月,2010年8月李女士又买入一套130万的房产,请问是否可以申请退还当初缴纳的个人所得税?这个问题与前几个问题较相似。

[税务专家] 这个是退税清算期一年的问题。个人出售房产缴纳的纳税保证金或个人所得税,应从缴纳之日(完税凭证日期)起一年内办理退还手续,纳税清算期内(缴纳之日起一年内)没有前来办理退还手续的,视同自动放弃减免优惠,不再给予办理。我看李女士是09年10月纳税的,2010年8购入房产,从时间跨度来讲,还没达到一年。她应该尽快来办理退税手续。(备注:由于10月1日起部分房产新政执行,提醒广大网友留意相关政策的后续变化。)

[主持人] 也就是说要请抓紧时间在一年内办理?

[税务专家] 对。在今年10月底前办理。

[主持人] 过期作废,广大网友特别注意这个问题。如果您有再次购房行为一定要在一年内来办理。

[税务专家] 对于确有特殊原因不能在纳税清算期一年内办理退还手续的,应在纳税清算期内到市局征管处申请,经批准可适当延长纳税清算期,但最长不得超过三个月。

[主持人] 接下来网友天涯问:转让车位算不算转让房产?需要交哪些税收?

[税务专家] 转让车位也是转让房产,是属于非住房。营业税:对外销售时按车位销售收入减去购买车位的价款后的差额征收营业税。土地增值税:对个人转让车位,有增值但不符合减免税条件的,按收入全额征收0.5%的土地增值税,自2007年8月1日起执行。个人所得税:个人出售房产,有增值但不符合免税条件,按收入全额征收1.5%的个人所得税。印花税:售购房双方以合同记载金额为计税依据,按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。契税不是销售方交,是买受方缴纳。如果是今年购买的,契税按3%缴纳。

[主持人] 下面一个问题,赵生:我今年7月份接受了父母赠予的一套房产,请问是否要缴纳个人所得税?这个问题我就可以回答,不需要是吧。因为他们是直系亲属,刚才两位专家也介绍过了。

[主持人] 下面一个问题网友老张问:个人于1988年以划拨形式取得一住房,当时办理的是两本产权(即产权证、土地使用权证分开);2008年两证合并,产权所有人未发生变化。问购房时间如何确定?

[税务专家] 这里有两种情况,如果老张1988年取得的产权证、土地使用权证是全产权,因两证合并时产权所有人未发生变更,在计征营业税时,购房时间按合并前原产权证的办证时间或交纳契税的时间“孰先”原则来确定。 如果1988年取得两证时是部分产权,于2008年合并时才取得完全产权,则计征营业税时,购房时间从合并时的办证时间或交纳契税的时间“孰先”确定。就是说关键看当时取得的是全产权还是部分产权。

[主持人] 有一个关于二手房纳税保证金的问题,网友神农说二手房产交易过程中,申请退还纳税保证金或个税有没有时限规定?

[税务专家] 我们刚才有讲过。应从缴纳之日起一年内办理退还手续。对于确有特殊原因可以延长,但最长不得超过三个月。(备注:由于10月1日起部分房产新政执行,提醒广大网友留意相关政策的后续变化。)

[主持人] 接下来一位网友问:2010年1月份出售了一套住房,2010年8月购买了一套新房,之前缴纳的个人所得说是否可以退,还是可以抵呢?需要哪些手续?

[税务专家] 他实际上还是售房前后一年内购房的问题。刚才我们也讲了,如果他符合条件,当然可以退。但我不是很明白,他说可以抵是抵什么样的税款?

[主持人] 我想这网友是说先不用交,用后面的税款直接来抵前面的。是这样理解吗?

[税务专家] 如果他有其他的工资薪金所得的个人所得税,或其他税目的个人所得税。原则上入库的税款是不能跨税目进行抵税款。

[主持人] 还是按买卖的规定来办退税。那他问需要什么材料?我们刚才好象没讲到材料的问题,能不能给我们明确一下?

[税务专家] 申办材料有以下这些: 1、《退还纳税保证金申请书》4份;及申请人联系电话; 2、售房合同复印件一份; 3、购房合同原件及复印件各一份(原件核对后退回); 4、购二手房应提供产权证(或一手商品房全额发票)原件及复印件一份(原件核对后退回); 5、纳税保证金收据第二联(或税收缴款书第一联)原件及复印件一份; 6、纳税保证金缴款人身份证复印件一份; 7、子女、夫妻共同售房、购房或与以子女、夫妻名义购房,须提供身份证复印件和结婚证、户口本原件及复印件(原件核对后退回);或由公安局户籍管理部门出具的其他能证明产权共有人直系亲属关系的书面材料原件。

[主持人] 材料还是相当多的。如果网友没记下,还是可以到地税网上查询的。

[主持人] 接着问下一问题,老王问:原来两套相邻房改房原办为一本房改房产权证,现于7月份分拆为两本证,分拆时缴交了土地出让金,产权证为红色证,证上没写房产价格.现拟转让出去,请问此房子性质是房改房或商品房,是否就缴交个人所得税?如需,如何计税(原来的土地出让金缴交发票可否作为认定原来房子价格成本的依据)?

[税务专家] 个人所得税主要依据分拆后两套房屋产权证上的房产性质来判断征税口径,如果新权证上房产性质仍为房改房,则可依据首次上市房改房政策享受个税减免;如果新权证上房产性质为商品房,则转让时如果有增值的又不符合免税条件的,按转让价款全额的1.5%缴纳个人所得税。

[主持人] 那还是要根据他房产证上房产性质来判断是不是房改房。接下来一题,他说,我与单位同事置换房产?请问是否需要征收营业税?

[税务专家] 个人置换房产,视同两个买卖行为。也就是说,你把房子卖给你同事,你同事也把房子卖给你。如何缴纳营业税,如何判断。刚才有讲,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;如果你置换的是购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、售房时间我们刚才已作了介绍,也可以登录网站查询有关内容。

[主持人] 这个问题主要是确认置换房产还是买卖行为,还是按买卖房产缴纳各项税收?

[税务专家] 对。

[主持人] 下面网友问两人共有一房产, 05年5月的产权,面积 160 平米。现其中一人将拥有一半房产销售与另一共有人,问如何交税?

[税务专家] 网友说的房产面积160平米,刚才我们说过普通住房的三个条件,它的面积不符合面积144平米以下的条件。也就是非普通住房。05年5月办的产权,现在出售,就已满五年。非普通住房已满五年是按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 个人所得税 :个人出售房产,有增值但不符合免税条件,按收入全额征收 1.5% 的个人所得税。 土地增值税、印花税目前对个人销售住房暂免征收。 契税是由买受人按购房款总额的 3% 缴纳。

[主持人] 网友有讲将一半房产销售,一半房产应该是80平米,80平米没有达到非普通住房的条件。

[税务专家] 没错,这个判断时很多纳税人有提出疑问。为什么我卖房子占二分之一按全套来算,我们普通住房或非普通的判断是按一套房子来判断,不是按半套。

[主持人] 网友小杨问,拆迁安置房对外销售,不足五年的普通住房,营业税按差额征收。但安置房价款如何确定?

[税务专家] 安置房较复杂,网友说不足五年,按差额来征收营业税。那安置房的价款的确定如果拆迁安置协议载明安置房评估价格的,以该评估价为安置房的原价;如果拆迁安置协议没有载明安置房估价的,产权调换面积部分以该安置房的重置价计算确定;超过产权调换面积部分按实际价格确定。

[主持人] 还有一道问题我要将房屋无偿赠与孙女婿,孙女婿是老人的承担承担直接赡养义务的赡养人,要征什么税?要提供何资料证明?

[税务专家] 赠与房产我们刚才做过介绍了。老人将无偿赠与孙女婿情况符合免征营业税、个税、土地增值税的条件。需要缴纳印花税:售购房双方以合同记载金额为计税依据,按 “ 产权转移书据 ” 税目及万分之五的税率计征。 契税:赠与房产的 契税按购房款总额的 3% 征收。 证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系要出具人民法院判决书、由公证机构出具的公证书、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料。