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业务员自述二手房买卖背后"灰色利益链"

厦门房产  发布时间:2013/12/2
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房地产中介行业由于日渐活跃的二手房交易市场而逐渐兴盛,而在庞大的二手房买卖市场中,这个让买卖双方都不得不倚赖的平台也让他们焦虑着,被称为朝阳产业的房产中介行业背后却是潜流暗涌。

小许(化名)是安徽省房产代理行业起步最早一家房地产公司的一名普通业务员,从这名普通业务员口述的她与同事的日常工作模式中,可以窥见一套二手房,从挂牌出售到最终售出的过程中,中介服务的种种“行业潜规则”,其漏洞之多,背后的利益链条之复杂,让人心惊。

对于最近的生意,小许和同事们都明显感觉进入了低谷,“哪里比得上2009年的9月、10月啊,那个时候国家政策松,营业税没有改,大家几乎都是在抢房子。”她说。而这位比较“厚道”的业务员,对于房产中介行业的种种潜规则了如指掌后,也对这些潜规则表示难以接受,这让她的收入一直在同行中处于下游。

“从你看房子开始,如果不了解规则,就看不到真正的好房子。”她说:“通常,一个公司或者一些业务员手里都囤着一些性价比很高的房源,这些房源是不会公开出来给普通买主知道的。有渠道的业务员会保留下来,给自己熟悉的客户。”

“房子卖给谁不是都一样吗?这些熟悉的客户是因为出价比较高?”记者疑惑中,她解释说,这些“熟悉的客户”并不是指“财大气粗”的买家,而是指非刚性需求买房,作为投资和炒房的买家。他们会通过收集较好的房源,不停的买进卖出来赚取利润,高频率的买卖房就需要房源性价比高才好转手。“业务员如果都靠做刚性需求的业务,一个月能卖几回房?这样的客户一个月会有很多单生意交给业务员,当然会囤房子留给他们。”她说。

同时,她表示,想看到这些性价比高的“好房子”也并非不可能。“私下里和业务员达成协议即可,也就是说,你愿意给业务员多少‘好处费’,一万、两万的都可以。业务员也要考虑自己的利益,房子转手快,才能多挣钱啊。”她说。

当看中了合适的房子之后,进入谈价阶段,中介业务员从中可钻的空子更大。据她介绍,目前房产中介的行规就是,不许买卖双方见面。“好多公司都是这么做的,业务员在卖方那里压价,在卖方这里抬价,从中赚利润。这种问题是免不了的,就是内行的人都难以把握,何况是外行的买房人呢。”她说。据她说,在公司里,就是签合同时,买方和卖方都是各进一间房间的,只有签完了合同才让双方接触见面。

当一套房子谈妥了价钱,进入具体手续时,更多的“潜规则”展现在记者眼前。“就说现在每个中介都会做的避税吧。以前是房产局核价,交税按核价后百分比来交。那时候我们都是靠在房产局的关系来给客户照低价核,帮他们减少税费。住房还是少的,一般大的商业门面房,一单下来就可以帮客户省不少税,这样客户会直接给‘辛苦费’给业务员,多少看省多少税了,我见过给好几万的也有,客户也自愿,毕竟省的税钱才是大头。”

据《经济参考报》记者暗访了解,房地产中介行业的许多公司和业务员与房产局以及地税局都保持着非常“友好”的关系。当记者向中介提出,自己由于一些票据丢失导致很难办理房产证过户的问题时,中介公司的一名经理非常老练地说,买两条好烟,他可以去房产局直接“搞定”。“我们都是有熟人的,有的事我们啥单据都不带都好办。”这名经理夸下如此海口。

而她说,现在和以前有变化的是,核价交税的“掌权”部门由房产局移到了地税局。“核价仍然是房产局核,但是地税说合理就合理,说不合理就得重新核,而且核价是在基准价内还是基准价外完全由地税说了算,这决定了是交差额营业税还是全额营业税,一句话就常常是好几万块钱啊。”她说。

“现在想少缴税,起码在地税局要认识领导。”她说:“前几天的一单业务,客户给地税局的领导送了8000块钱,直接就从核价上省了2万多块的税。”而从这种“一家说了算”的链条背后,可以窥见的是公权寻租巨大的“灰色利益”,而目前这种普遍的避税“潜规则”,无异于将国家的税收变相折算后成为了私人收入。

一套二手房买卖背后,隐藏着如此之多的“规则”,让未涉足其中的人难以了解其中的“奥秘”。在记者试着叙述这些“潜规则”时,一些正在物色二手房的买家却是一脸迷惑不解,对于这些普通的刚性需求购房者来说,当中介行业的“潜规则”成为普遍规则时,他们只能选择接受。来源:经济参考网