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业内人士:行业冷秋还需政策支持和百姓信任

厦门房产  发布时间:2013/12/2
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在百姓的不信任和行业的冷秋趋势下,一些大的房地产中介公司面对行业内的不规范竞争和国家政策的收紧,也面临着发展和经营的困境。一些大型房产中介公司的业内人士对行业背后的种种乱象进行了分析。

安徽省合肥市众邦房产公司总经理李保勇说,房地产行业是一个政策性行业,这几年随着市场波动和政策调整,整个行业的起伏也比较大。

“以合肥地区为例,2002年,开始有中介公司进入合肥市场,并且呈现快速成长的态势。03年是中介市场火暴的一年,门店数急剧增长。05年,由于政策调控,房地产市场出现适度收紧,而中介公司也随之进行了一轮洗牌,有半数左右的中介公司倒闭了。06年至07年是中介机构平稳发展时期,这一阶段新增中介机构不多,但是原有的中介机构的业务量和盈利都平稳增长。08年的金融危机也严重影响到房产中介,合肥市场上又有超过半数的公司倒闭了。09年的市场回暖和政策调整又给了中介公司发展的空间和机遇,整个行业蓬勃发展,新的中介公司层出不穷。而到今年,随着国家对于房地产政策的收紧,包括限购、二套房贷新政等,导致中介机构遭遇冷秋,整体处于亏损状态。”李保勇说。

同时,李保勇说,众邦房产总部就在合肥,由于在本地的实力还比较雄厚,目前市场情况还可以,而在外地的门店,由于业务水平上的差距,现在的处境比较困难。和去年相比,公司的交易量和效益都下滑了六至七成。

辉达房产公司瑶海区总经理邓双喜也表示,合肥房地产中介行业目前整体的经营状况不是很好,大部分中介都在亏损。“整个合肥新开了5家连锁店,开新店的原因并不是因为业务量上升,而是填补一些区域的空白。”

而对于一些小中介的不规范竞争,业内人士认为确实给整个行业带来了影响。“尤其是中介行业在中国发展没有几年,老百姓并没有建立起对这个行业的高度信任感,有些中介公司的业务员对客户的承诺太随便,根本兑现不了,导致一些问题出现。”李保勇说。

李保勇同时表示,虽然如今房产中介行业乱象丛生,但是对市场还是比较有信心的。“现在,国家对于房地产市场的政策调控已经成为常态,因此我们也必须适应这种波动,我预测,比较冷清的市场还要持续很长一段时间,今年又是地产中介的洗牌年,只有资质过硬信誉好的公司才能在市场中站住脚。”李保勇说。

而对于目前行业中存在的一系列“潜规则”,许多房产中介公司的负责人并没有回避。谈到规避房屋契税的问题,李保勇承认这是整个行业众所周知的,并且对于这种“潜规则”,他也表示了这是行业的无奈。

“国家对于交易的二手房有一个指导价(基本价),而由于近些年房屋的价格波动很快,国家的指导价调整周期又比较长,造成指导价严重滞后于实际价格。而另一方面,国家又有规定:房屋的成交价格如果高于基本价,就必须增缴5.5%的全额营业税,这样一来除了1%的交易税外,买方又要承担这一笔巨额费用,因此在核价时,都尽量按照基本价核。因此这样的做法是全行业通行的,把房价按照基本价低核,不是中介的能力,而是政策使然,否则消费者不认可。”他说。

21世纪不动产副总经理陈运学说,现在的二手房交易一般都是卖房方净得,房屋交易税都是由买方承担的,因此中介在中间就要协调好双方,达成双方满意的成交价格,其中费房屋交易税也是一部分。“核价由房产部门负责,但是这个核价也是有弹性的,中介一般情况下都会帮助交易双方尽量少交点税。 这样以来交易比较容易达成。”

 邓双喜则透露了更多“内幕”:“交易中存在‘阴阳合同’,这是被政策逼出来的。”“比如房产局对一环内二手房交易基本价定在4700,而实际交易过程中价格已经达到6000-7000,超出基本价的部分要全额缴纳营业税,这是政策逼着老百姓造假。还有就是房产局只规定基本价,具体房源位置并不清楚,这也给以往中介造假提供便利。”他说。

但对于囤积房源,邓双喜表示了否定:“我们是不会囤积房源的,我们就是要卖房收取佣金,有好房源也能进一步提高我们声誉。当然,可能有一些小的中介公司,他们的老板或者员工会把好的房源自己买下来。”

对于目前行业乱象所导致的“信任危机”,大型的中介机构表示,他们也是受到损害的一方,只有行业向健康完善发展,才能给这个行业带来更为平稳的发展前景。来源:经济参考网